項(xiàng)目創(chuàng)始人李先生，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)、法規(guī)政策、建筑規(guī)范等相關(guān)知識(shí)，具備良好的溝通和協(xié)調(diào)能力，能夠與政府部門與合作伙伴進(jìn)行有效溝通與協(xié)商，解決各種問題和糾紛。李先生了解當(dāng)下的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，能夠制定有效的推廣策略，提高項(xiàng)目的知名度，對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)和管控，合理分配資源，帶動(dòng)團(tuán)隊(duì)高效完成各項(xiàng)工作，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

項(xiàng)目名稱：河南商住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目

項(xiàng)目地址：河南省南陽市

主營(yíng)業(yè)務(wù)：公司主要負(fù)責(zé)“*卿名苑”商住小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)業(yè)務(wù)。項(xiàng)目位于河南省南陽市方*縣中心城區(qū)，屬于城中村改造項(xiàng)目，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。

項(xiàng)目規(guī)模：“*卿名苑”商住小區(qū)項(xiàng)目位于方*縣。項(xiàng)目占地面積約10畝，總建筑面積約25000㎡，容積率3.49，地上總面積21080㎡，包括商業(yè)面積2700㎡和住宅面積18380㎡。

盈利模式：

（1）商業(yè)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)商業(yè)面積2700㎡，按周邊均價(jià)15000元/㎡計(jì)算，預(yù)計(jì)總銷售收入為4050萬元；

（2）住宅：項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅面積18380㎡，按周邊均價(jià)6000元/㎡計(jì)算，預(yù)計(jì)總銷售收入為11028萬元。

綜上，預(yù)計(jì)總銷售收入可達(dá)15078萬元。

項(xiàng)目進(jìn)展：項(xiàng)目處于初創(chuàng)期。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)需要4000萬元左右，公司已投入約1000萬元，主要用于村民土地補(bǔ)償400萬元，中介及公關(guān)費(fèi)用500萬元和其他開支100萬元。項(xiàng)目已經(jīng)獲得立項(xiàng)，并獲得規(guī)委會(huì)批準(zhǔn)，已經(jīng)與當(dāng)?shù)卣⒄勍戤叄M(jìn)入土地拍賣程序，可以直接以掛牌價(jià)獲取土地。

項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)村民進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)管控，在獲取土地后可以立刻進(jìn)入建設(shè)，預(yù)計(jì)1年之內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)預(yù)售，2年之內(nèi)結(jié)束整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于當(dāng)?shù)氐闹行牡貛?，靠近郵政局和醫(yī)院，周邊酒店、商超、娛樂資源豐富，周邊生活配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目地處主干道張騫大道與花亭路交叉口，交通發(fā)達(dá)便捷，環(huán)境優(yōu)美，升值潛力巨大，地理位置優(yōu)越。

2.土地成本優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目創(chuàng)始人借助自身的人脈資源，可以將獲取項(xiàng)目土地所需的資金降至1800萬元以內(nèi)，有效降低了成本開支及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具備更大的盈利潛力，擁有更廣闊的利潤(rùn)空間。

3、銷售優(yōu)勢(shì)。方城縣城西約二十公里，正在建設(shè)一個(gè)大型水庫——漢山水庫，是南水北調(diào)的備用水源。漢山水庫周圍拆遷2300多戶，約1萬人，全部現(xiàn)金補(bǔ)償。拆遷人口流入縣城，具備較強(qiáng)的潛在購(gòu)買力，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后能夠順利銷售回款，具備豐厚的市場(chǎng)價(jià)值。

商品住宅竣工面積穩(wěn)步提升，住宅情況逐步改善

隨著國(guó)家政策和供需關(guān)系的共同作用，2023年以來，全國(guó)商品住宅新開工施工面積累計(jì)增長(zhǎng)-24.7%，商品住宅竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)19.5%。早期房地產(chǎn)過度開發(fā)、新開工施工面積遠(yuǎn)超于竣工面積的行業(yè)發(fā)展問題逐步得到改善。

隨著居民環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為社會(huì)廣泛關(guān)注的話題，也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。未來，能源節(jié)約、智能化、綠色建筑等將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。隨著人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的不斷進(jìn)步，各種智能化應(yīng)用將進(jìn)一步改變?nèi)藗兙幼×?xí)慣和消費(fèi)理念，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大技術(shù)投入，從基礎(chǔ)設(shè)施到房屋銷售管理等環(huán)節(jié)都要不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，滿足居民多元化和個(gè)性化的住房需求，提升自身服務(wù)水平與競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

行業(yè)政策現(xiàn)狀

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三道紅線”，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，現(xiàn)金短債比大于1。房地產(chǎn)企業(yè)資金受到限流，被迫放慢地產(chǎn)開發(fā)速度。

2022年12月召開中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作作了部署，提出要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策以“防風(fēng)險(xiǎn)”、“促消費(fèi)”為主線，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，隨著“金融16條”、“三支箭”先后落地，房地產(chǎn)金融環(huán)境得到實(shí)質(zhì)放松，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模與融資成本得到強(qiáng)烈支撐。此外，各地結(jié)合實(shí)際情況從不同層面進(jìn)行政策松綁，降低首付比例和房貸利率，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，進(jìn)一步提振住房消費(fèi)需求，未來發(fā)展向好。